Jeasyu
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Real_Estate
艰难置换之路，贷款审批一波三折，最后从了二套
2014年03月07日13:03:15 星期五
之前老婆在版上写过出手报告，我补充一个详细经过吧
去年六月随着宝宝即将诞生，打算置换。自己的65P小两房挂出去大概一个月被一对上海
老夫妻看中，他们也是置换，原来住在六楼的老公房，上下楼不方便，而我们是底楼的
。付款方式很好，全款。不过过户时间上约定到11月底，不然他们要交契税。当时没有
考虑到这么迟过户对我们的影响，后来想想实在是失误,也是这个失误导致我们后面悲催
的贷款之路。被他们拖了两个月到11月初我们的名字才去掉。
我们自己的房子没卖掉之前的预算是打包350w左右，看了不少房子都没有如意，最后还
是觉得等小房子卖掉再做最终打算。签了合同后就把预算提高到打包450左右。
在上海最热的七八月份，很多周末都带着怀有五六个身孕的老婆转战上海不同区域，想
想真辛苦老婆了。先是考虑学区房，看了徐汇康健板块、长宁天山路、北新泾等板块，
最后还是三房的总价太高，而买两房以后实在不够用，而且住房条件也没什么提高，只
能作罢。最后转战闵行虹梅路、龙柏金汇一带。那个时候我单位正好放高温假，每天顶
着高温，手臂都晒出了痱子。考虑到老婆在江苏路上班，最后还是选择了闵行金汇。每
次都是我先看房源，有满意的再征求老婆意见。在签好卖掉我们房子的黄皮合同当天上
午就让金汇这边的中介帮我联系了几个之前看中的房源，下午就迅速带老婆过去。
在过去的路上中介电话我，但手机音量有点小，一直没有接到。于是中介以为我不去看
了，就回掉了之前一直想看但看不到的120P小三房的上家，以免上家觉得中介在放他鸽
子。没想到我如期到了他们门店，中介又电话给那个上家，还好上家住的比较近。那天
下午看了七八套三房，经过比较最后看中的还是那个120P小三房，真是机缘巧合!看中这
个房子主要是小区品质还不错，03年的次新房。装修看上去还蛮舒服的，不需要再作修
改，这个也是主要打动我们的，老婆当时已经5个多月身孕了，就想买了就能入住的。而
且当时是租给一个台湾人的，打理得也蛮干净。上家是400w到手价，满五不唯一，买入
价才60w，上家那边的税费大概20w左右。4、5月份开始挂出来，一分钱还价余地都没有
，之前有人出到398w没有卖。我们想想经过五六月份市场疯狂期，上家现在也没有涨价
，我们也认同这价格了，不过让他们家具家电全送了，上家还念念不忘七八月份刚安装
在厅里的立式空调。之后就是谈中介费，上下家一共2%，8w，我们是怎么也不会认同的
。让他们便宜点，还假惺惺的说9.5折，我直接开到3w，最后讨价还价到3.3w成交。后来
想想中介肯这个中介费，主要是他们也怕这个房子被其他中介卖掉吧，当时还有不少人
看。好运气似乎全用在了遇到这个好上家，接下来走上了悲催的贷款之路。
背景就是之前买房老婆主贷过公积金，我从贷，我的个人征信报告中没有贷款记录。房
子出售完毕后我们两人名下都没房。贷款中介是老婆同事之前买房包装首套的熟人，说
不需要领真的离婚证，可以包装成首套。而我们也全盘相信了他，也没有和他签什么合
同，全商贷240w，首套八五折，办下来中介费2w。合同资料给贷款中介是8月上旬，然后
迅速去工行签合同，当时工行可以先办理审批，最后再去交易中心拉人均。当时还以为
贷款会很快下来，没想到后来接到中介电话说工行新政策必须先拉人均，才能审批。于
是只能等待去名字。期间也想过我们帮我们的下家出3w左右的契税，直接去过户，这样
可以快一个多月。不过当时贷款审批还是很宽松的，首套八五折很容易拿到。于是就一
直等到11月上旬我的名字才去掉，迅速通知中介，让工商银行去拉人均。没过几天宇宙
行就下发通知只要还没有审批的房贷取消首套折扣，一律基准。11月中旬又迅速换到中
国银行，没几天中行也通知说取消八五折，不过是以进入系统时间算的，当时还很庆幸
幸亏早几天申请中行了。11月底接到中介电话说人均已经拉出来了，贷款还要一个多礼
拜出来，不过可以去审税了。12月初和上家去审税。过了几天还没有贷款消息，电话中
介听到噩耗，说审批的中国银行查出一批假的人均单，所有人均单均需要重新查询，md
，我税都审好了，于是就毫无悬念地被中国银行拒了。
期间和上家碰了一个面，让上家看在老婆大肚皮的份子上提前入住，可以付房租。当时
上家和台湾租客是到11月底结束，我们也让上家和租客协商一下，提前一个月结束租约
，不然我们没地方落脚了。好在台湾人也比较通情达理，于是11月初顺利入住。
最后就跳进了北京银行这个巨坑了！中介说现在北京银行还可以做，不过9折。这个时候
还能说不做吗？没路可走了啊。12月中旬所有材料提交到北京银行，信贷员说还是贷6成
吧，这样审批通过率高，也只能认了。最后确认了9折，两个礼拜出合同，产证下来一个
多礼拜放款！（这些全都是忽悠）我们合同上约定12.31最后过户时间，当时真是心急如
焚啊。元旦前买了点干货和上家碰了个面，希望他们能理解，约在元旦的时候大家一起
吃个饭。后来就是看到篱笆上一些关于北京银行的消息，元旦之后一天又一天，上家那
边也开始急了，中介那边也开始不停的催促了，只能能拖一天是一天，也凑了点钱给上
家。只能说北京银行完全不管客户死活啊，一点动静都没有，还毫无契约精神，说好的
九折也没有了。过了春节，北京银行还是毫无消息，问信贷员永远都是两三天出来。
最后和老婆商量了一下还是悲催走正常二套吧，还可以省了贷款中介的费用。二套可以
用两个人公积金50w+90W商贷，平均算下来利率还比纯商贷便宜一百一个月。不过首付要
多付70w，又在亲朋好友圈里借了一遍钱，还在银行做了点无抵押信用贷款。好在都凑齐
了首付。2.12贷款材料送到交通银行，老婆找了熟人，于是一个礼拜2.19通知贷款通过
，迅速约上家周末过户。
2.22，很二的日子里终于过好户了！
3.05，拿到产证，抵押凭证迅速送到银行申请放款，不知道交行多久能放款。太迟的话
到时候在去分行找点人。
最后非常感谢通情达理的上家，遇到一个好上家真是比什么重要！也非常感谢中介！
最后根据自己经历，说几点买房建议：
1. 夫妻买房，如果对方值得信任的话，产证就上一个人名字，否则后面置换还要考虑
去名字等事情。我们就是要等我名字在原来产证上去掉，而耽误了2个月，不然首套八五
折早就出来了，也就没有后面艰难的贷款之路了。
2. 要好好珍惜首套房机会，尽自己或家庭最大能力买首套房，现在再用几年前“先买
小房子过度，后面再置换大房子”的思想真的落后了。后面置换就是老心劳力，劳民伤
财。国家完全不考虑我们这些改善型置换。
3. 挑一个好的上家交易真的是修来的福气。相信大家也在篱笆上看到很多各种各样因
为不可控因素导致下家违约而被上家要求赔款的案例。如果能用几万的违约金解决掉还
算好的，就怕在房价上涨途中上家不但要求拿到违约金还要取消交易合同。
4. 和上家一定要搞好关系，上家手机号码一定要拿到，有什么事情还是直接沟通比较
好。不要让中介做传话筒。这样中介在里面也不会捣乱了。
5. 挑选一个好中介也必不可少，基于目前中介水平参差不齐，遇到好的中介只能是个
人运气了。我们整个流程走下来，感觉中介服务还比较到位。开始和上家联系谈价格的
时候电话都是开免提，没有吃差价，没有霸王条款。如果有人也要在龙柏金汇置业的话
可以投条带我看房的小姑娘电话。
6. 当然自己功课要做足，各种税费政策交易流程还是需要了解一下的，不要让中介感
觉你是买房白痴，被牵着鼻子走。自己还是要强势点。
暂时想到这么多。Over。
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因为梦见你离开，我从哭泣中醒来 看夜风吹过窗台，你能否感受我的爱
等待老去那一天，你是否还在我身边 看那誓言谎言，随往事慢慢飘散
多少人曾爱慕你年轻时的容颜 可知谁愿承受岁月无情的变迁
多少人曾在你生命中来了又还 可知一生有你我都陪在你身边
当所有一切都已看平淡 是否有一种坚持还留在心间..
※ 来源:·日月光华 bbs.fudan.edu.cn·[FROM: bbs.sjtu.edu.cn]
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