wangmyhf
燕舞风中
Real_Estate
静安学区房购房体会
2014年05月26日09:14:25 星期一

    家有龙宝,2019年入学。倒也不是非最好的小学不上,但目前自住房毫无悬念地对口回民小学(几十年雷打不动),实在让人难以接受,因此,对于买学区房的必要性全家达成高度一致。考虑到龙宝竞争激烈,晚买不如早买,于是决定今年年底前动手。这是背景。

    结合实际居住地点,为今后接送方便,最终选择了静安区。静安区最好的一梯队小学有3所,根据千帆老师的排名:一师附小 > 静教院 > 静安一中心。其中一师附小、静教院比一中心稍胜一筹,且前两所推崇轻松教育,一中心普遍反映功课偏多。

    静教院最热门也最省心,9年一贯制省去了小升初的麻烦,而且离家最近(步行10分钟),因此成了我家首先考虑的目标。春节过后,看房从静教院一墙之隔的海防邨开始。此时海防邨33平方米一室户的单价已基本站上了10万元,也就是说,买家到手总价一般在300-330万元。这个价格倒也不是不能接受,但最后让我家改变方向的是,打听到静教院很可能搬迁,虽然搬迁的新址离得不远,但学区划分是否会变化实在是个很大的变数,加上我家娃5年以后才入学,我们实在不敢赌这一把。(注:如果这两年就入学的,问题可能不大。)

    排除静教院后剩下一师附小和一中心,又纠结了一下。原因在于,比如同样300万的预算,一师附小附近只能买一室户,而一中心附近(如又一村)有可能可以买到两房。我家买房兼有让老人自住的目的,如果买到两房就锦上添花了。于是首先考虑怡景苑,但问下来最便宜的一房卖家420万到手,超出预算太多,放弃。静安枫景苑之类的豪宅一房就要500万,不考虑。价格最合适的是又一村,看房后有点心动,但此刻风险意识再次抬头:又一村跟一中心隔了常德路、隔了新闸路,有人说“隔马路是买学区房的大忌”,况且以前流传过“静安区沿常德路分别被并入黄浦区和长宁区”的说法,万一如此,又一村绝对划不进一中心了。加之一中心对口的初中不好,于是放弃。

    目标只剩下一师附小,比较保险的小区就那么几个:三和、四和、沪中新苑、金家巷。三和、沪中新苑房型偏大,总价超预算,排除,于是看房小区锁定为四和、金家巷。四和的优势在于有常熟幼儿园的特招班,可不用摇号直接进入常熟幼儿园,于是成了优先考虑的对象。

    一次看房看了3套四和、2套金家巷的。四和的第1套是6楼(42平方、到手价290万),顶楼,虽然房型不错,但顶楼坚决不能要,否决;第2套是4楼(41平方,到手价300万),由于部分被天井包围,通风和采光非常不好,否决;第3套是电梯房,居然东北朝向,否决。金家巷2套分别是4楼(34平方,到手价250万,不满五)和3楼(34平方,到手价285万)的,房型差不多,都是理想的南北通透、方方正正的一房;不过由于我们同时看中四和的常熟幼儿园,所以金家巷的没有马上决定要。看房后的结论是:不急,等四和有更好的房源放出来,楼层要求2、3或4楼。

    某一天,四和的机会来了,中介说放出来一套5楼的,lg马上看了房,表示房型满意。我和家里老人随即确认看房,也满意,唯一纠结的是5楼给老人自住偏高,但在其它条件都符合要求的情况下,决定跟卖家谈价。这套房子性价比高,不过后来了解下来是因为卖家户口得晚迁出——这个我们倒也接受了,因为考虑到我家娃反正5年后才入学,等得起。于是谈呀谈,谈到卖家273万到手(36平方,满五唯一,我们到手总价大概284万不到点),双方基本谈妥,但卖家说要过两天再收我们定金(原因是等他把他要买的房子也谈妥后再收)。就在这个节骨眼,4月15日静安突然出台“五年等一回”的新政,卖家心态立马发生变化;同时另一买家出现,愿意给卖家280万到手。于是作罢。

    本来我们买学区房不是特别急,想年内搞定即可,但静安新政的突然袭击,一方面让我们心态急迫起来(分析认为以后房源变少,但需求还在,预期价格上涨),另一方面也给了颗定心丸(原本觉得5年后入学在学区划分方面风险挺大的,但新政相当于锁定了生源数量,相信学校不大会变动学区了)——结论是:最好速战速决。

    四和暂无合适房源,目标转向金家巷,想起上次看过的两套都不错,赶紧问中介房源是否还在,房东是否跳价。4月18日,先问了性价比较高的4楼那套,结论ok,于是迅速通过中介跟房东谈好价格(卖家248万到手,算下来我们大概270万可到手),当天晚上6点与房东碰头,7点谈妥并签好居间协议!缘分到了就是顺利!

    之后分析过金家巷4楼与四和5楼两套的利弊:(1)四和5楼交房及迁户口都晚,其实风险还是蛮大的,万一房东到时候赖着不肯迁户口,我们绝对处于弱势地位;而金家巷4楼的房东特别爽气,保证过户前迁出户口,过户日即交房日——要知道户口迁出很重要,毕竟买学区房图的不就是个户口嘛。(2)4楼在楼层方面肯定好于5楼,所谓金三银四;老人爬楼也可以轻松点。(3)看房时发现四和小区中央地带有间很大的配电站,除靠马路的一排房子以外,其它房子貌似多少受些影响,对于辐射和噪音我是有所顾虑的。就这3点而言,现在买下的金家巷4楼完胜,总价反而还便宜。(关于幼儿园呢,反正常熟幼儿园也不是示范园,而且距离四和的配电站很近,不要也罢。)

【总结】

1、从春节期间念起,到4月18日出手,到5月24日过户并交房,总体进展快速而顺利;只是中间被静安新政稍稍干扰了一下。

2、不要质疑我家的购房目的:买学区房一般都是被逼无奈,假如优质教育资源可以覆盖到城市任一角落,学校间没有实质性差异,谁愿意花高价买一小破房呀?说到底还是因为优质教育资源的稀缺。

3、本套房在手中预计保有10年(5年后入学+5年后毕业),初衷是为了孩子入学,不考虑投资回报;不过等10年后回头看,亏本应该是不可能的,至少能跑赢CPI吧。

    (附上海市年新生儿出生数量作为支撑:1991-2005年年出生人口在5万-10万区间,2006年突破10万,之后快速上升,2007-2009年在13万-15万区间,2010-2011年在17万左右,2012年龙年最高峰24万,2013年蛇年接近20万;2014年马年估计也不会少,猜测介于龙年和蛇年中间;加上二胎政策的放开,这一波生育高峰貌似还会持续若干年。今年入小学的为2007年9月至2008年8月出生的小朋友,未来学区房走势如何,大家可以拭目以待哦。)

    以上购房历程及心得与版友分享,请小心轻拍。谢谢观看!

--

  
生活
其实很
平凡

      
快乐
其实很
简单

※ 来源:·日月光华 bbs.fudan.edu.cn·HTTP [FROM: 124.74.238.*]